Снос самовольных построек

Снос самовольных построек — это юридически оформленный демонтаж объекта, возведённого незаконно, когда привести его в соответствие требованиям права и безопасности невозможно или экономически необоснованно. Решение о сносе принимают после проверки статуса земельного участка, наличия разрешительной документации и оценки рисков для жизни и здоровья, а сам демонтаж проводится в установленный срок с возложением расходов на правообладателя. 

Ключевой смысл процедуры прост: прекратить эксплуатацию опасной или «внеправовой» недвижимости и восстановить законный порядок землепользования, при этом собственнику до демонтажа обычно предоставляется возможность легализовать объект при условии устранения нарушений.

Борьба со строениями в Москве

После 2014 года темпы ликвидации самостроя в Москве резко выросли. Ключевым толчком стала обновлённая редакция статьи 222 ГК РФ, где вместо «значительных нарушений» закрепили более общее «нарушения». Это расширило основания для признания жилья, павильонов и других сооружений самовольными, а значит — подлежащими демонтажу. Теперь даже небольшой отход от норм или процедур мог стать поводом для решения о сносе со стороны администрации или суда.

С 2020 года статистика демонтажа стабильно идёт вверх — счёт идёт от сотен до тысяч объектов ежегодно. Часть убирают добровольно, часть — по судебным и административным предписаниям. Контроль стал технологичнее: аэрофотосъёмка, спутники, беспилотники фиксируют нарушения, лишая шансов «спрятать» незаконную постройку. Владельцам остаётся либо оперативно узаконить объект, устранив проблемы, либо готовиться к штрафам и сносу за свой счёт.

Контроль местного самоуправления за самовольными строениями

Муниципальный контроль опирается на нормы кодекса российской федерации и локальные регламенты, фиксируя нарушения градостроительных и строительных норм на этапе выявления и при последующей проверке документов. Приоритет — предупреждение угроз жизни и здоровью граждан, поэтому инспекции оценивают фактическое состояние, правовой титул и соответствие режимам земельного участка. По итогам проверок формируются материалы для споров, включая предписания и предложения о приведении объекта в соответствие или инициировании сноса.

Методы выявления незаконных строений в городе

Метод	Суть подхода	Источник данных	Преимущества	Ограничения
Аэрофотосъёмка дронами	Облёт кварталов с фиксацией фактической застройки и последующим сравнением с градпланами	Фото/видео высокого разрешения, полётные треки	Быстрое покрытие больших территорий, точная геопривязка	Погодные и правовые ограничения полётов, зоны запрета
Спутниковый мониторинг	Дистанционное зондирование с регулярной съёмкой городской ткани	Мульти- и гиперспектральные снимки, радарные данные	Широкий охват, ретроспектива изменений	Ограничение по детализации и облачности, периодичность
Сопоставление ГИС-слоёв	Автоматическая сверка «как есть» с реестрами и регламентами	ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, градкарта ограничений	Выявляет несоответствия ВРИ, контуров, красных линий	Требует актуальности баз и корректной адресации
LiDAR и фотограмметрия	3D-модель квартала для проверки высот и отступов	Облачные точки, ортофотопланы	Точная геометрия, выявление надстроек	Стоимость съёмки и обработки, требования к софту
Оптическое/ИК наблюдение	Камеры и тепловизоры на вышках/БПЛА для фиксации работ	Видеопотоки, тепловые карты	Ночное/зимнее обнаружение активностей	Ложные срабатывания, приватность, погодные факторы
Радиоконтроль периметра	Поиск сигналов техники на площадках (краны, БПЛА)	Радиочастотные метаданные	Фиксирует скрытые активности	Юридические нюансы перехвата, шумы эфира
Городские инспекции	Полевые обходы и рейды по жалобам	Акты осмотра, фотофиксация	Правовая сила актов, адресная проверка	Ресурсоёмко, человеческий фактор
Крауд‑репортинг	Заявления граждан и СМИ о «самострое»	Порталы обращений, горячие линии	Оперативные сигналы, плотность покрытия	Неоднородное качество сообщений
Машинное зрение	Алгоритмы обнаружения новых контуров и строек	Анализ видеопотоков и снимков	Масштабируемость, круглосуточный скрининг	Нужна разметка данных и обучение
Инженерные индикаторы	Аномалии потребления/подключения	Телееметрия сетей, приборы учёта	Выявляет нелегальные врезки	Доступ к данным операторов, правовые рамки

Роль органа местного самоуправления в сносе

Муниципалитет фиксирует нарушения, уведомляет правообладателя, выдает предписание и устанавливает сроки; при неисполнении инициирует сноса объекта или обращение в суд. Если постройка признана самовольной и не подлежит сохранению, дальнейшее исполнение осуществляется на основании решения с контролем сроков и последствий.

• Полевые и камеральные проверки, фиксация признаков самостроя.

• Направление уведомлений и предписаний, контроль устранения нарушений.

• Подготовка доказательств и подача иска о демонтаже при системных нарушениях.

• Организация работ по сносу и последующее взыскание расходов с обязанного лица.

• Информирование населения и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями при отключениях.

Иск о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки подают, когда постройка может быть признана нарушающей градостроительные регламенты, права третьих лиц или требования безопасности, а досудебные меры не сработали. Такой иск часто сопровождают требованиями о запрете эксплуатации и о возложении обязанности привести участок в исходное состояние. Для защиты своих интересов каждая сторона вправе обратиться в суд, представив технические и правовые доказательства по делу.

Основания подачи иска о сносе

Иск о демонтаже строения может быть подан, если сооружение соответствует признакам самовольного строительства. Это включает в себя случаи, когда объект возведён без оформления необходимых разрешений, на участке, который предназначен для иного вида использования, либо с нарушением предельных параметров застройки. Также основанием является расположение постройки в зонах с особым режимом использования земли.

Причинами для обращения в суд также становятся ситуации, когда сохранение объекта нарушает требования закона: угрожает безопасности людей, перекрывает или ограничивает доступ по сервитуту, нарушает санитарные или противопожарные требования. Аналогично, иск подаётся, если постройка ущемляет права соседей или противоречит публичным интересам, а признание права собственности невозможно из-за несоблюдения норм.

Дополнительное основание — игнорирование ранее выданных предписаний на устранение нарушений в установленный срок. Если самовольный объект остаётся без исправления, органы местного самоуправления могут инициировать судебное разбирательство.  

Порядок рассмотрения иска судом

Суд проверяет, есть ли признаки самовольного строительства, и выясняет, возможно ли устранить нарушения без полного сноса. Решение принимается с учётом фактических данных, экспертных заключений и баланса интересов государства и частных лиц.

Основные шаги рассмотрения:

1. Анализ документов на землю и соответствия градостроительным нормам.

2. Оценка риска для безопасности, санитарии и пожарной безопасности.

3. Изучение возможности исправления нарушений без сноса, например, реконструкцией.

4. При необходимости — назначение технической экспертизы.

5. Принятие решения: снос, приведение объекта в соответствие или отказ в иске.

Обычно расходы на демонтаж несёт лицо, допустившее нарушение — тот, кто возвёл постройку без разрешений. Если оно не установлено или избегает ответственности, затраты ложатся на собственника земельного участка, где расположен объект. Если суд или уполномоченные органы привлекают муниципалитет для сноса, работы оплачиваются из бюджета, но после этого расходы взыскиваются с нарушителя.

Финансирование сноса: чьи средства

В первую очередь оплату работ несёт нарушитель. Он обязан покрыть демонтаж и привести территорию в состояние, соответствующее нормам. Если объект представляет угрозу жизни и здоровью, власти могут провести снос за счёт бюджета, а затем взыскать расходы через суд. В случае, если право на объект оспаривается, и суд признаёт его самовольным, затраты возлагаются на виновную сторону. При нескольких причастных лицах возможно распределение расходов между ними.

Обязанности собственника при сносе

Собственник объекта должен:

• Выполнить демонтаж в установленные сроки по решению суда или предписанию органа власти.

• Организовать работы безопасно и законно.

• Заключить договор с подрядчиком, обеспечить доступ к площадке.

• Утилизировать строительные отходы и восстановить участок.

• Подтвердить факт выполнения работ документально.

• Возместить затраты третьих лиц, если снос осуществлялся принудительно.

Участие органа местного самоуправления в оплате

Уведомление от органа местного самоуправления

• Документ содержит:

  • Сведения о заявителе (ФИО или реквизиты компании, контактные данные).

  • Информацию о земельном участке: кадастровый номер, правовое основание владения, данные о правах третьих лиц.

  • Сведения о самовольной постройке: кадастровый номер, правовой статус, решение о сносе.

  • Приложения: техническое заключение и проект организации работ.

  После завершения демонтажа уведомление подаётся в течение 7 рабочих дней с указанием кадастрового номера участка и данных собственника.

  Содержание уведомления о сносе

  Документ содержит сведения о заявителе (данные физлица или реквизиты юрлица), информацию о земельном участке (кадастровый номер, правовое основание пользования, данные о правах третьих лиц). В разделе о самострое указывается кадастровый номер объекта (если присвоен), права заявителя и третьих лиц, отметки о признании объекта самостроем и принятом решении о сносе.

  К уведомлению прилагают результаты технического обследования и проект организации демонтажных работ. После завершения сноса в семидневный срок направляется уведомление о выполненных работах с указанием данных бывшего правообладателя и кадастрового номера участка.

  Порядок получения уведомления

  Уведомление подаётся в орган власти лично, через МФЦ или в электронном виде не позднее 7 рабочих дней до начала работ. О завершении демонтажа также направляется уведомление в течение 7 рабочих дней.

  В случае отсутствия контактных данных адресатов, уведомление публикуется на сайте органов власти и на информационном щите. Документы могут подать собственник или технический заказчик. Для разных видов объектов пакет документов может отличаться.

  Последствия невыполнения уведомления

  Если требования о сносе или уведомлении игнорируются, возможно принудительное исполнение решения, организация демонтажа за счёт нарушителя, взыскание расходов и штрафы. Правовые основы — статья 222 Гражданского кодекса РФ и положения градостроительных норм о демонтаже. 

Бесплатная консультация
от наших экспертов

Заказать звонок

Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!

Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!

Email: info@mosproektkompleks.ru

Телефон: +7 (495) 150-05-61 (офис) , +7 (925) 150-00-55 (WhatsApp, Telegram)

Судебная практика по сносу и сохранению

По разъяснениям Верховного Суда РФ (обзор практики, ноябрь 2022), рассматривая споры о признаках самовольности и требовании демонтажа, суд может признать нарушения несущими минимальный характер и не препятствующими узакониванию, даже если часть несоответствий не устранена к моменту подачи иска. При этом к «незначительным» не относятся нарушения, которые создают угрозу людям или окружающей среде, либо затрагивают имущественные интересы третьих лиц — такие дефекты априори исключают сохранение объекта. Иными словами, при отсутствии рисков и при возможности доведения параметров до нормы суд вправе поддержать собственника.

Если из представленных владельцем данных следует, что выявленные недостатки устранимы, суд в самом решении обычно формулирует развилку: либо устранить нарушения в установленный срок, либо, при неисполнении, произвести снос. Тем самым приоритет отдается восстановлению соответствия, а демонтаж рассматривается как крайняя мера, срабатывающая при невыполнении предписанного плана работ. Такая логика защищает баланс интересов: безопасность и права третьих лиц — в приоритете, но сохранение допустимо там, где это реально и безопасно.

Формальный факт отсутствия разрешительной документации сам по себе не приговаривает объект к немедленному сносу. Если постройка отвечает градостроительным регламентам, не угрожает жизни и здоровью, права третьих лиц не нарушены, а иные условия закона соблюдены, суд может рассмотреть сценарий сохранения через приведение параметров к требованиям. Это необходимый фильтр против «автоматического» демонтажа, когда нарушения носят процедурный, а не опасный характер.

Возведение на участке, режим которого категорически исключает подобное строительство, воспринимается судами и муниципалитетом как достаточное основание для решения о сносе. Исключение возможно только в том редком случае, когда геометрическое или функциональное преобразование позволяет привести объект в соответствие разрешенному использованию земли. Если трансформация невозможна или несоразмерна, выбор очевиден — демонтаж.

Арендодатель вправе подать в суд иск о сносе, если арендатор возвёл сооружение вразрез с законом, при этом арендные отношения не обязаны прекращаться по умолчанию. Судебная защита здесь разделяет плоскости: требования к самовольной застройке — отдельно, судьба договора — по усмотрению арендодателя и с учетом обстоятельств дела. Такой подход удерживает фокус на устранении правонарушения, не разрушая автоматически экономические связи.

Отдельно Верховный Суд разъяснил, что по делам арендодатель—арендатор отсчёт исковой давности по сносу стартует с момента, когда арендатор отказался исполнить требование арендодателя вернуть участок. Следовательно, давность не привязывается к первому факту выявления самостроя, что позволяет арендодателю обратиться в суд и по прошествии трёх лет с момента отказа в возврате. Это защищает собственника земли от злоупотреблений и затягивания со стороны нарушителя.

Тенденции судебной практики в Москве

В московской практике по самовольным постройкам усилился подход «снос как крайняя мера»: суды чаще проверяют, можно ли безопасно довести объект до норм и сохранить его, а не демонтировать по формальному признаку нарушения. Разъяснения Верховного Суда с конца 2022 года и свежие определения 2025 года требуют соразмерности: если нарушения устранимы и нет угроз, допустим сценарий легализации при выполнении условий. При этом по зонам с жесткими режимами (водоохранные, чужая земля, публичные сервитуты) курс остаётся строгим — удовлетворение исков о сносе сохраняется как базовый исход.

Можно ли уберечь строение от сноса

Владелец самостроя, получив уведомление о его выявлении, может инициировать процедуру легализации в административном или судебном порядке — если муниципалитет ещё не подал иск о сносе. Оптимально заняться узакониванием заранее, до получения уведомления: суды учитывают факт попытки досудебного урегулирования, поэтому первым шагом стоит обратиться в профильный муниципальный орган.

Для рассмотрения вопроса собственнику потребуется подготовить комплект документов и представить аргументы на заседании рабочей группы, оценивающей возможность признания объекта законным. В случае отказа он вправе подать иск в суд, где будет решено — сохранить ли постройку или обязать снести. Решение можно обжаловать в апелляционном и кассационном порядке.

Законные основания для защиты строения

Защита строения опирается на доказательства безопасности и устранимости нарушений: положительное экспертное заключение, возможность привести параметры к нормам, отсутствие ущерба правам третьих лиц и природе. Если единственный дефект — процедурный (неполученные разрешения при соблюдении градостроительных регламентов), суд может рассмотреть сохранение при условии доведения объекта до соответствия. Дополнительно ценны добросовестность владельца и наличие прав на участок, поскольку это снижает риск признания объекта «чужим» и усиливает позицию при признании права собственности. В спорах по объектам государственной или муниципальной собственности защита сложнее: потребуется убедительная база безопасности и законности земли, иначе сохранение маловероятно.

Механизмы обжалования решения о сносе

Решение администрации или первой инстанции можно обжаловать, указывая на несоразмерность меры, устранимость нарушений, ошибки в квалификации признаков самовольной постройки и игнорирование альтернатив приведения в соответствие. В обоснование подаются экспертные заключения, городской пакет на легализацию и доказательства прав на землю.

• Апелляция/кассация: проверка применения ст. 222 ГК РФ и позиций Верховного Суда о «крайности» сноса.

• Админпорядок: оспаривание предписаний и актов надзора, повторная подача пакета на узаконивание через городские комиссии ГЗК.

• «Моспроекткомплекс» и помощь в делах о сносе 

  Специалисты «Моспроекткомплекс» проведут техническое обследование, подготовят ЗОС, АГР и сопутствующий пакет для узаконивания — как во внесудебном (через городские процедуры), так и в судебном порядке. Используется высокоточное оборудование и актуальные методики, документы оформляются строго по действующим требованиям РФ, с учётом свежих изменений в регулировании. Связаться просто: звонок, письмо или заявка на сайте — это реальный шанс защитить объект от сноса и перевести его в законный статус.

  Выводы:

  • Базовые правила определения самовольной постройки, а также рамки сроков её сноса или приведения к требованиям закреплены в статье 222 ГК РФ.

  • Судебная линия сейчас допускает сохранение объекта при доказанной безопасности и возможности устранить нарушения — приоритет не «снести любой ценой», а соблюдение закона и соразмерности.

  • «Моспроекткомплекс» формирует полный пакет для легализации — в административном формате и в суде, сопровождая объект до регистрации прав.