Снос самовольных построек

Объект, описываемый словосочетанием «самовольная (нелегальная, неузаконенная) постройка, «несогласованно, или самовольно построенное здание либо сооружение», либо же просто «самострой», и в Москве, и во всех населённых пунктах Московской области, и, на таких же основаниях, в любом другом регионе РФ потенциально «приговорён» к сносу — надлежащим образом обоснованного решения суда, а в отдельных случаях и непосредственно по санкции органа местного самоуправления. Упомянутое выше решение, в котором идёт речь о сносе строения, подпадающего под критерии самовольной постройки, как отмечается высшей судебной инстанцией, или Верховным Судом, — крайняя мера: это значит, что как в Москве, так и по всей России закон оставляет владельцу самостроя, владеющему земельным участком, возможность сохранить рассматриваемый объект — при условии, что он предпримет необходимые меры. О специфике текущей судебной практики в сфере сноса несогласованно возведённых объектов расскажет «Моспроекткомплекс».

Последние новости: как осуществляется борьба с несогласованно возведёнными строениями на примере ситуации, происходящей в Москве

Снос самостроя в столице начал набирать обороты с 2014 года: именно тогда из статьи 222, входящей в корпус ГК РФ и содержащей критерии для классификации строительного объекта в качестве самовольной постройки, а помимо того, требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены для легализации самостроя, исчезло словосочетание «значительные нарушения», уступив место просто «нарушениям». Незначительная, казалось бы, разница в результате допустимого трактования обновлённой версии закона вылилась в то, что в равной мере и орган местного самоуправления, и суд могли признать самовольной постройкой объект, при возведении которого было допущено мельчайшее нарушение закона либо технических стандартов, — и, следовательно, поставить вопрос о его сносе. 

Начиная с этого года количество сносимых в Москве несогласованно выстроенных, а также подвергнутых реконструкции объектов (речь идёт не только о зданиях) неуклонно росло: если брать в расчёт последние пять лет, в 2020 году суд по рассмотрении множества отдельных исков удовлетворил в полной мере требования административных органов о сносе порядка 200 объектов недвижимости; в 2021-м под снос пошло почти 350 самовольных строений; в 2022-м — около 1500, в а 2023 году намечается снос уже 3200 нелегально возведённых объектов. Новости для владельца самовольной постройки неутешительные; ситуацию вряд ли скрасит даже заверение экспертов, что в 2024 году количество приговорённых к сносу объектов останется на прежнем уровне.

Поскольку российское право не устанавливает соответствующих ограничений в отношении средств выявления самовольно возведённых либо реконструированных объектов, административные власти используют в этих целях самые новые достижения техники, включая фиксирующие нарушения беспилотники, — что сводит вероятность «спрятать» нелегальный объект практически к нулю.

На базе каких положений российского права уполномоченный суд может по рассмотрении дела вынести решение о сносе здания, подходящего под критерии самовольной постройки

Как непосредственно вытекает из вышеназванной статьи, входящей в состав ГК, нелегально возведённой, либо самовольной, постройкой признаётся такой строительный объект, который, как показало техобследование, отвечает как минимум одному из нижеследующих критериев:

• При его возведении были нарушены те либо иные требования российского права (Гражданского, Градостроительного, Земельного, Водного кодексов и так далее) либо технических документов: ГОСТов, СП, СанПиНов и прочих.

• Он был выстроен без признания уполномоченными органами возможности такого строительства и выдачи ими соответствующих разрешительных документов.

• Он располагается, в стопроцентном объёме либо любой другой определяемой в процентном или дробном эквиваленте частью, на земельном участке, не принадлежащем владельцу самостроя либо не пребывающем в его распоряжении на иных официальных основаниях: например, в соответствии с договором аренды.

• Он несогласованно возведён на земельном участке, для которого в согласии с действующим правом были установлены правила пользования, не позволяющие такого строительства.

Как далее следует из вышеуказанной статьи ГК, в отношении выявленной самовольной постройки существует два варианта развития событий: её нужно либо привести в соответствие со всей совокупностью действующих требований, либо снести. 

Решение о сносе самовольной постройки может быть принято муниципальной властью в случае, если объект располагается на земельном участке, не предназначенном для такого строительства, либо если на день начала строительства владелец нелегального здания либо сооружения не получил соответствующего разрешения, необходимость получения которого однозначно предписывается законом. Во всех остальных случаях, в том числе если уже состоялось внесение самовольной постройки в ЕГРН, решение о признании объекта незаконно возведённым и его сносе принимает, согласно российскому праву, суд.

За чей счёт приводится в действие решение о сносе самовольной постройки

Как становится ясно из той же статьи ГК, снос объекта, в отношении которого суд установил соответствие критериям незаконно возведённого и который постановил снести, организуется и выполняется за счёт:

• Лица, которое и построило объект, признание которого незаконным состоялось в судебном либо административном порядке.

• В случае, если соответствующее лицо не удаётся установить либо оно не может исполнить требование о сносе по объективным причинам, — лица, пользующимся земельным участком, на котором стоит самострой, на основании права собственности, пожизненного распоряжения либо переданного по наследству владения.

• В случае, если владелец самовольной постройки по объективным причинам не может исполнить требование о сносе, которой вынес административный орган либо суд, а земельный участок не находится в одном из перечисленных в предыдущем пункте видов пользования, — лица, использующим земельный участок на правах аренды.

• В случае, если это предусмотрено местными муниципальными нормами, — соответствующей муниципальной структуры.
  
  

Лицо, на которое административный орган либо суд возложил обязанность снести самовольно выстроенное здание либо сооружение, может так и не подать уведомление о планируемом сносе. В такой ситуации требование исполняется уполномоченной муниципальной структурой (в Москве — ГБУ «Автомобильные дороги»), после чего с ответственного лица взыскивают, в порядке, регламентируемом статьёй 215 АПК, не только штрафы за строительство нелегального объекта, но и затраты на снос.

Как оформляется уведомление о планируемом сносе незаконно выстроенного здания либо сооружения

Документ, в котором собственник объекта недвижимости, в соответствии с вышеприведённой статьёй ГК признанного самостроем, декларирует своё согласие с требованием снести здание и приводит сведения о нём, включает следующие разделы:

1. Данные физического либо юридического лица.

2. Данные земельного участка: кадастровый номер, право, на основании которого застройщик пользуется землёй, информация о соответствующих правах сторонних лиц (например, о наличии сособственников).

3. Данные самовольной постройки: кадастровый номер (если он уже был присвоен), сведения о праве собственности владельца и сторонних лиц, а также информация о признании объекта самостроем и решении о необходимости его сноса, которое вынес административный орган либо суд, в подсудности которого находилось дело.

4. Приложения к уведомлению: данные выполненного перед планируемым сносом технического обследования недвижимости и проект организации соответствующих работ.

По завершении сноса лицо, на которое суд возложил обязанность демонтировать несогласованно выстроенный объект, направляет в административный орган, в ведении которого находится ранее застроенный земельный участок, уведомление о совершённом сносе. Подать документ необходимо на протяжении семи рабочих дней с момента завершения демонтажных работ. В уведомлении приводятся данные владельца снесённого самовольно возведённого объекта, а также кадастровый номер, присвоенный земельному участку, на основании которого можно проверить, действительно ли был выполнен демонтаж самостроя.

Сроки, действующие в отношении сноса самовольной постройки либо приведения её в соответствие с законом

Как указывается в уже не раз цитированной статье, для сноса нелегальной постройки отводится срок, составляющий, с учётом календарных дней, 3…12 месяцев с момента вынесения уполномоченным органом соответствующего решения. В свою очередь, для приведения незаконно возведённого объекта в соответствие с действующими требованиями владельцу отводится, также считая в календарных днях, 6…36 месяцев. Оба срока отсчитываются с момента вынесения судом соответствующего решения.

В отношении нелегально возведённой постройки действует стандартный, прописываемый в ГК срок, определяющий время завершения исковой давности. Он составляет ровно 3 года — а вот с какого момента отсчитывается истечение исковой давности, вопрос открытый: некоторые судьи считают отправной точкой дату выявления незаконного здания либо сооружения; другие считают началом течения срока исковой давности дату направления уполномоченным органом соответствующего уведомления владельцу самостроя; по мнению третьих, течение исковой давности начинается с момента получения административным органом информации о выявлении нелегальной постройки.

Как и следует из названия, по истечении срока исковой давности ответственная муниципальная структура уже не может направить в суд иск о сносе незаконно выстроенного здания. Вместе с тем, исковая давность не распространяется на нелегальные объекты, в отношении которых установлено, что они продолжают представлять опасность для людей и окружающей среды.

Важные вопросы из судебной практики в отношении сохранения либо сноса самовольной постройки

Как следует из списка разъяснений, выпущенного Верховным Судом РФ в ноябре 2022 года, при рассмотрении дел о соответствии строительного объекта критериям самостроя и необходимости его сноса суд должен руководствоваться следующими положениями:

• Рассмотрев материалы дела и прислушиваясь к доводам, изложенным в исковом заявлении, суд может установить, что нарушения, которые были допущены в процессе нового строительства либо реконструкции объекта, признанного самовольной постройкой, несущественны и не мешают узакониванию такого объекта. Таким образом, суд может встать на сторону владельца самостроя, даже если некоторые несоответствия с законом не были устранены до подачи иска. К незначительным нарушениям не могут быть отнесены, вне зависимости от того, когда начал течь срок исковой давности и на основании какого права хозяин самовольной постройки пользуется землёй, такие, которые представляют опасность для людей и природы, а также входят в противоречие с имущественными интересами сторонних лиц.

• Рассмотрев сведения, приводимые владельцем незаконно возведённого здания в исковом заявлении, суд может установить, что выявленные нарушения относятся к категории устранимых, и на основании этого в решении предложить два варианта развития событий: устранение несоответствий с законом либо снос. 

• Неполучение владельцем самостроя необходимых разрешительных документов не порождает необходимости сноса нелегальной постройки, вне зависимости от того, прошёл срок давности либо нет.

• Возведение объекта на земельном участке, правила пользования которым полностью исключают такое строительство, является причиной, достаточной для вынесения судом либо муниципальным органом решения о необходимости снести самострой. Исключение — возможность таким образом изменить конфигурацию объекта, чтобы она отвечала правилам пользования землёй.

• Арендодатель, на участке которого арендатор в нарушение закона выстроил здание либо сооружение, может направить в суд иск с требованием снести объект, при этом, по своему усмотрению, не разрывая договор аренды.

Отдельно Верховным Судом было отмечено, что по делам о сносе самовольно возведённых объектов срок исковой давности в случае отношений «арендодатель — арендатор) начинает течь с момента, когда арендатор отказался в соответствии с требованием арендодателя передать последнему арендуемый участок. В этом случае давность отсчитывается не с момента выявления самостроя, что позволяет арендодателю обратиться в суд и по прошествии трёх лет с указанного события.

Можно ли уберечь незаконно возведённое здание от сноса

Владелец самостроя, уже получивший от муниципального органа уведомление о его выявлении, может пытаться легализовать постройку как в административном, так и в судебном порядке — за исключением случаев, когда соответствующий орган уже направил в суд иск о сносе здания. 

Лучший вариант — не дожидаться уведомления и самостоятельно заняться узакониванием объекта. Поскольку в настоящее время суд обращает внимание на наличие попытки урегулировать вопрос в административном порядке, следует начать с обращения в соответствующий муниципальный орган. Владельцу объекта, в отношении которого установлено наличие признаков самостроя, придётся собрать ряд документов, а также лично либо посредством представителя обосновать свою позицию на встрече с рабочей группой, рассматривающей возможность легализации.

При получении отказа хозяин незаконно построенного здания может обратиться в суд. Суд, рассмотрев совокупность документов и доводы обеих сторон, установит возможность легализации объекта — либо примет решение о необходимости его сноса. Последнее может быть обжаловано в апелляционном, а затем и в кассационном суде.

«Моспроекткомплекс»: реальная помощь в защите самостроя от сноса

Специалисты компании «Моспроекткомплекс» проведут техническое обследование и подготовят документацию, необходимую для узаконивания строительного объекта во внесудебном (досудебном) либо судебном порядке: ЗОС, АГР и прочую. Мы используем современное высокоточное оборудование, оформляем документы в полном соответствии с действующими в РФ требованиями — и непрестанно следим за последними изменениями в законодательстве. Звоните, пишите либо оставляйте заявку на сайте — воспользуйтесь шансом уберечь свою постройку от уничтожения!

Выводы:

1. Определение незаконно возведённой постройки, сроки её сноса либо приведения в соответствие с законом определяет статья 222 ГК.

2. Верховный Суд РФ подтвердил курс на сохранение нелегальной постройки, если оно не возможно в соответствии с законом.

3. «Моспроекткомплекс» поможет подготовить документацию, требуемую для легализации объекта как в административном, так и в судебном порядке.