Вопрос, как легализовать самовольную постройку в столице, вне зависимости от административного округа, даты возведения и прочих относящихся к делу частностей, по-прежнему животрепещущ — и останется таковым, пока в Москве существует теоретически подлежащий сносу самострой. По состоянию на нынешний год узаконение несогласованно возведённого объекта производится, согласно праву РФ, по решению муниципальных структур — или, при получении отказа, в судебном процессе. «Моспроекткомплекс» расскажет, как выполняется узаконивание самовольной постройки в границах Москвы, — и на какие детали владельцу нелегально возведённого объекта следует обратить особое внимание, чтобы уберечь его от сноса.
О самовольной постройке: каким законом определяется этот термин
Каким бы сложным ни было рассматриваемое в административном или судебном порядке дело о легализации строительного объекта, определение самостроя, в перспективе подлежащего сносу, не вызывает сложности: критерии, на основании которых здание, сооружение или помещение может быть названо незаконно возведённым, содержится в статье 222, части 1 Гражданского кодекса (ГК).
На дату написания статьи ГК РФ предусматривает четыре признака самовольной постройки:
1. Объект располагается на земельном участке, который не находится в законном пользовании владельца самостроя: на правах собственности или аренды. В делах, когда земельный участок, на котором возвели самовольную постройку, был приобретён или получен в аренду собственником, даже после даты выявления самостроя, право пользования фактически наличествует и судом признаётся — что не позволяет отнести объект к категории самостроя, подлежащего сносу, на основании этого признака.
2. Объект размещён на земельном участке, не предназначенном для такого строительства. Так, если правила использования земель, к которым относится участок, вовсе не предусматривают возможности возвести здание или сооружение или устанавливают ограничения по роду деятельности, габаритам и так далее, такой объект подпадает под определение самовольной постройки, и суд может вынести постановление о сносе объекта.
3. Объект выстроен с нарушением права РФ и, в частности, московского законодательства: Градостроительного, Земельного и прочих кодексов, — а также всех относящихся к делу и действующих на дату рассмотрения дела о легализации самовольной постройки ГОСТов, СП, СанПиНов и иных регламентирующих документов.
4. Объект построен без получения разрешительной документации: разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и так далее. При рассмотрении в административных структурах или суде вопросов по делу о легализации самовольной постройки принимается во внимание наличие полного пакета документов; если он не собран, заявителю необходимо сначала получить всю требуемую на дату обращения в соответствии с правом РФ документацию.
Помимо прочего, самовольной постройкой может быть признан и расположенный в любом регионе РФ, населённом пункте и округе объект, выстроенный на законных основаниях, с соблюдением правил использования участка — но претерпевший изменения в ходе несогласованной реконструкции, даже если дело касается надстройки антресоли или расширения входной группы. Если собственник игнорирует постановление московского суда по делу о самострое, последнему угрожает снос — за счёт владельца.
Узаконивание самовольной постройки: 3 варианта
Жителям Москвы, как и прочих регионов РФ, на дату написания статьи доступно три пути легализации самовольно возведённого объекта:
- В упрощённом порядке — по «дачной амнистии». Дело касается объектов, построенных по 28 февраля 2018 года, — на земельных участках, выделенных под ведение личного хозяйства или индивидуальное жилищное строительство, и предназначенных исключительно для частного пользования. Последнее значит, что узаконивание самовольной постройки, даже выстроенной в пределах соответствующего участка, но выполняющего функции магазина, развлекательного центра, общественной бани и так далее, в рамках «дачной амнистии» невозможно.
- В административном порядке. Подходит для нелегально возведённых объектов Москвы, Московской области и всей РФ, стоящих на земельных участках разных назначений. Владельцу самовольной постройки, располагающему правом на использование участка земли, надлежит обратиться по делу о рассмотрении возможности легализации объекта в соответствующий административный орган; в Москве это Градостроительно-земельная комиссия, или ГЗК.
- В судебном порядке. Собственник самостроя имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о легализации объекта. Рассмотрев дело, суд вынесет постановление — об узаконении самостроя или его сносе.
Ниже мы рассмотрим административный и судебный пути легализации незаконно возведённых объектов, а также приведём список документов, необходимых при рассмотрении дела.
Административный порядок узаконивания строительного объекта
Помимо общего права РФ, при рассмотрении дела о возможности легализации расположенного в столице самостроя муниципальные власти пользуются положениями московского законодательства, в частности, Постановлениями Правительства Москвы под номерами 234-ПП (от 31.05.2011 года) и 273-ПП (от 25.04.2006 года).
В ходе административного узаконивания самовольно возведённого объекта заявителю следует:
1. Подготовить пакет исходных документов по делу, в том числе — о собственности на земельный участок, на котором располагается самострой, проектную документацию, а также разрешения, полученные от различных ведомств: Москомархитектуры, МЧС и прочих. В зависимости от особенностей расположения московского самостроя может потребоваться обратиться за разрешением в МВД, ФСО и аналогичные структуры.
2. Заказать техническое обследование нелегально выстроенного объекта у независимых экспертов с целью получения Архитектурно-градостроительных решений (АГР), Заключения о соответствии (ЗОС) московского самостроя нормам РФ и Москвы в частности, а также Независимой оценки рисков (НОР), удостоверяющей пожарную безопасность объекта и в настоящее время включаемой в ЗОС.
3. Далее владелец самовольной постройки, расположенной в том или ином административном округе столицы, направляет заявление с подготовленным пакетом документов в ГЗК. В рамках Градостроительно-земельной комиссии собирается рабочая группа, которая и будет принимать решение по делу о легализации московского самостроя.
4. Члены рабочей группы, рассмотрев прилагаемые документы и выслушав владельца самовольно возведённого объекта, располагающегося в одном из административных округов столицы, принимают решение по делу — о легализации здания или об отказе в узаконении.
Если собственник незаконно возведённого объекта не оспорит решение ГЗК, начиная с даты получения отказа, здание пойдёт под снос. Единственным способом предотвратить снос самостроя в такой ситуации остаётся обращение в суд.
Судебный порядок легализации незаконно выстроенного объекта
В соответствии с законодательством РФ обратиться в суд по делу об узаконении самовольно построенного объекта с целью избежать сноса последнего может владелец любой нелегальной постройки — вне зависимости от административных округов и назначения земельных участков.
Сведения, включаемые в исковое заявление по делу о легализации московского самостроя
В состав искового заявления, которое владельцам нелегальных построек, располагающейся в любых административных округах столицы, нужно подготовить для обращения в суд с целью уберечь здание от сноса, входит информация об:
- Основаниях пользования земельным участком: праве собственности, совместной собственности, договоре аренды, субаренды и так далее.
- Категории нелегально построенного объекта на дату завершения строительства: торговый центр, промышленное здание, частный дом, пристройка, помещение.
- Отсутствии нарушения фактом существования незаконно построенного в одном из московским административных округов объекта, которому грозит снос, чьих-либо прав: как государства, так и частных лиц.
- Предпринятых по делу о легализации московского самостроя, располагающегося в том или ином округе, попытках узаконения нелегально возведённого объекта в административном порядке.
Помимо подготовки искового заявления, необходимого для начала судебного процесса по делу о легализации самовольно возведённого объекта, собственнику, желающему спасти здание от сноса, необходимо собрать пакет документов для обращения в суд. Помимо перечисленной в предыдущем разделе документации важно будет представить суду доказательство попытки урегулирования дела в административном порядке: заявление (подача которого, разумеется, должна приходиться на более раннюю дату, чем обращение в суд по делу о легализации) и отрицательный ответ. Если ответ так и не был получен, следует присовокупить только заявление — как свидетельство добросовестности заявителя.
Помимо того, для рассмотрения дела в число представляемых в суд документов необходимо включить квитанцию об уплате государственной пошлины.
Как исчисляется срок исковой давности
При рассмотрении вопросов по делу о легализации самовольно построенных объектов в том или ином округе Москвы суд может исчислять срок давности:
- С даты поступления сведений об объекте в Департамент городского имущества.
- С даты привлечения владельца самостроя к ответственности по делу о нелегальном строительстве.
В качестве точки отсчёта суд, вынося постановление по делу о нелегальном строительстве, может использовать и другие даты: например, внесения сведений о самострое в ЕГРН.
Дело о легализации самостроя: что будет дальше
Изучив документы по делу и материалы назначенных экспертиз, а также выслушав доводы обеих сторон, суд вынесет постановление о легализации самовольно возведённого строения — или о необходимости его демонтажа. Как истец, так и ответчик могут оспорить постановление в суде следующей инстанции — что теоретически может привести к растягиванию дела на очень длительный срок.
«Моспроекткомплекс»: квалифицированная помощь в деле легализации самостроя
Компания «Моспроекткомплекс» проводит строительно-технические экспертизы и технические обследования любой сложности, выпускает проектную документацию, Архитектурно-градостроительные решения, Заключения о соответствии, прочие необходимые документы. В нашем распоряжении — современное высокоточное оборудование и лучшие компьютерные программы; в нашей команде — самые квалифицированные инженеры Москвы. Обратитесь к нам за помощью — выведите свой самострой из тени!
Выводы:
1. Легализовать самовольную постройку можно в административном или судебном порядке.
2. В обоих случаях владельцу самостроя потребуется собрать пакет документов, доказывающих возможность легализации.
3. Специалисты «Моспроекткомплекса» выполнят необходимые обследования, подготовят ЗОС, АГР и прочие нужные документы.