Необходимость узаконить самовольную постройку, то есть добиться официального признания легальности её существования, может появиться как у владельца целого здания или сооружения, так и у собственника, решившего без оформления необходимой документации соорудить пристройку к дому. Легализовать самовольную постройку, или просто самострой, можно в административном или судебном порядке, в том числе, для владельца частного дома, по упрощённой схеме. Как происходит узаконивание нелегально возведённых объектов в Москве и Московской области, расскажет «Моспроекткомплекс».
Какой объект может быть назван самовольной постройкой
Как следует из статьи 222, части 1 Гражданского кодекса по состоянию на 2023 год, как самовольную постройку следует рассматривать объект строительства, находящийся в собственности того или иного физического или юридического лица, в том числе расположенный в городе Москва, отвечающий хотя бы одному из перечисленных ниже критериев:
1. Как самовольную постройку нужно расценивать объект строительства, в формате здания, сооружения, помещения, частного или многоквартирного дома, возведённый на земельном участке, который не может использоваться владельцем самостроя на основании права собственности или договора аренды, в том числе заключённого с властями города Москва. Так, здание, которое возвели с соблюдением всех действующих строительных норм, однако на не оформленном в законном порядке участке или с захватом территорий, принадлежащих соседям, будет признано самостроем.
2. Самовольной постройкой должен быть признан и объект строительства, возведённый на земельном участке, на котором в силу права собственности или договора аренды возможно проведение строительных работ, однако не отвечающий условиям разрешённого использования. Так, как самовольную постройку в этом случае следует рассматривать, например, промышленное здание, которое собственник без разрешения возвёл в природоохранной зоне.
3. Самовольной постройкой, которую впоследствии потребуется узаконить в административном порядке или через суд, необходимо считать и объект, который возвели без получения всей совокупности разрешений: от Москомархитектуры, ГИН, СЭС, в ряде случаев — ФСО и прочих структур. Отметим, что легализации в установленном порядке потребует как здание, которое возвели совершенно без получения разрешений, так и объект, для строительства которого на выбранном земельном участке была получена лишь часть необходимой разрешительной документации. В последнем случае владельцу для признания постройки законной понадобится оформить все недостающие документы — иначе в легализации будет отказано.
4. Как самовольную постройку следует рассматривать и объект, который возвели с нарушением законодательства (например, Градостроительного, Земельного или Водного кодекса), строительных или санитарно-эпидемиологических предписаний, содержащихся в ГОСТах, СНиПах, СП, СанПиНах и прочих соответствующих документах. В этом случае не имеет значения, была ли получена владельцем здания или сооружения разрешительная документация и по праву ли он пользуется земельным участком: для узаконения самовольной постройки необходимо будет устранить все выявленные нарушения.
Важно: в соответствии с вышеуказанной статьёй, как объект самовольного строительства следует рассматривать и здание или сооружение, в котором без предварительного согласования была проведена реконструкция, заключающаяся, например, в пристройке входной группы, добавлении мансарды или антресоли. Реконструкция, выполненная в противоречии с действующим правом, также требует легализации — с предварительным устранением обнаруженных нарушений.
Вместе с тем как самовольно возведённую постройку нельзя рассматривать здание или сооружение, которое на день начала строительных работ отвечало требованиям закона. Не является самостроем и объект, на момент выявления которого перестали действовать нормы права, делающие возможным признание его незаконно возведённым. Наконец, в качестве самовольной постройки нельзя рассматривать здание, выстроенное на земельном участке, имеющем ограничения, о существовании которых владелец объекта в силу объективных причин (например, непредоставления соответствующей информации арендодателем) не мог иметь представления.
В каких целях проводится легализация самостроя
Узаконение нелегально возведённого здания или сооружения в административном порядке или посредством обращения в суд необходимо, поскольку, как следует из статьи 222, части 2 Гражданского кодекса, в отношении объекта незаконного строительства действуют следующие ограничения:
1. Владелец самостроя не располагает полноценным правом собственности на него, реализуемым в том числе в возможности отчуждения. Признание здания самовольной постройкой лишает хозяина возможности продать его, подарить, передать в дар или по наследству, сдать в аренду, а также использовать в качестве залогового имущества.
2. Самостроем, возведённым с нарушением действующего законодательства, нельзя пользоваться. Эксплуатация объекта может быть приостановлена на длительный срок — что фактически превращает самовольную постройку в мёртвый груз, лежащий на плечах владельца.
3. Здание, которое возвели без получения необходимых разрешений или с иными нарушениями, в перспективе подлежит сносу. Организовывать и оплачивать работы по демонтажу придётся владельцу — а если он проигнорирует постановление суда, впоследствии с него будут взысканы расходы, взятые на себя муниципальной организацией.
4. Объект самовольного строительства, даже находящийся на находящемся в собственности или официально арендуемом владельцем земельном участке, не выйдет законно подключить к инженерным коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению, водоотведению и прочим. А нелегальное подсоединение к сетям влечёт за собой штраф; кроме того, оно будет пресечено сразу после обнаружения.
Кроме того, за самовольную постройку придётся платить немалые штрафы: их суммарный объём может достигать нескольких миллионов рублей. Взыскание будет наложено вне зависимости от того, решил владелец самостроя официально зарегистрировать здание административным путём или через суд: для наложения штрафа достаточно признания объекта нелегально возведённым.
Алгоритм легализации самовольной постройки в административном порядке
Первый из способов узаконить нелегально возведённую постройку и избежать её сноса — обращение в ответственную муниципальную структуру. В городе Москва это Градостроительно-земельная комиссия, сокращённо — ГЗК. Предварительно владельцу самостроя потребуется собрать полный пакет разрешений (разрешительной документации), а также документов, необходимых для признания объекта самовольного строительства соответствующим всем требованиям действующего законодательства.
Лицо, желающее легализовать и оформить в собственность незаконно возведённое здание или сооружение, может обратиться напрямую в суд, минуя общение с муниципальными органами. В этом случае необходимо помнить, что правом на обжалование судебного решения обладают обе стороны — а значит, теоретически владельцу самостроя может потребовать отстаивать свои интересы последовательно в нескольких инстанциях: это долгий, дорогой и изматывающий процесс. Получение же разрешения у муниципальных властей практически гарантирует отсутствие последующих претензий — а если административное узаконение не увенчается успехом, хозяин самостроя может обратиться в суд сразу после выдачи официального отказа.
В перечень документов, необходимых для легализации самовольно возведённого здания, входят:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
- В случае, если участок находится не в собственности, — договор аренды или иной документ, на основании которого на территории было начато строительство.
- Поэтажные планы и экспликация объекта незаконного строительства, выданные Ростехом или БТИ.
- Вся наличествующая документация на здание: проектная, разрешительная, исполнительная.
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР), разрабатываемые с целью создания образа здания, отвечающего градостроительной парадигме.
- Независимая оценка пожарных рисков (НОР), выполняемая экспертом по пожарной безопасности и прикладываемая к ЗОС.
- Собственно Заключение о соответствии (ЗОС) самовольной постройки действующим законам, строительным, санитарным, природоохранным и прочим нормам.
В случае, если объект самовольного строительства находится в собственности нескольких лиц, для получения разрешения на законное пользование зданием (то есть легализации) понадобится получить согласие каждого собственника.
Чтобы получить все необходимые для узаконения документы, владельцу самостроя потребуется обращаться во множество инстанций; сделать это можно и самостоятельно — но процесс пройдёт значительно проще и быстрее, если заручиться помощью специалистов «Моспроекткомплекса».
Алгоритм узаконения самовольной постройки через суд
В случае, если владелец самостроя, намеревающийся защитить здание или сооружение от сноса, получил отказ ГЗК или по какой-либо причине не желает обращаться в муниципальные инстанции, он может направить в суд исковое заявление с требованием признать постройку отвечающей требованиям российского права. Помимо заявления, для обращения в суд потребуется собрать аналогичный пакет документов, а также оплатить государственную пошлину.
Важно: обращение в суд не освобождает лицо, желающее оформить полноценное право собственности на объект незаконного строительства, от необходимости платить штраф за совершённое правонарушение.
Направление искового заявления не гарантирует защиту самовольно возведённого здания от сноса: суд вполне может принять решение в пользу муниципальной власти. Вместе с тем владелец, желающий закрепить право собственности на построенный без разрешения объект, вправе обжаловать отрицательное решение в суде высшей инстанции.
«Моспроекткомплекс»: легализация самовольных построек — наш профиль!
Компания «Моспроекткомплекс» выполняет строительную экспертизу, техническое обследование зданий, сооружений, помещений, квартир, отдельных строительных конструкций — а также подготавливает необходимые для узаконения и защиты самостроя от сноса ЗОС и АГР. В нашей команде — лучшие московские инженеры, имеющие огромный опыт взаимодействия с органами исполнительной и судебной власти. В нашем арсенале — современное высокоточное оборудование, зарегистрированное в Росстандарте, и собственная мобильная лаборатория неразрушающего контроля. Мы обладаем всеми необходимыми для легализации сертификатами, допусками и разрешениями. «Моспроекткомплекс» предлагает оптимальные цены — и гарантирует достоверность каждого замера. Обращайтесь — переведите свой самострой в полноценную собственность!
Выводы:
1. Легализовать самовольную постройку необходимо для того, чтобы получить право собственности и избежать её сноса.
2. Легализация самостроя возможна в административном и судебном порядке.
3. Узаконение объекта самовольного строительства административным способом в Москве осуществляется путём обращения в ГЗК.
4. Узаконить самострой можно, обратившись в суд — после получения отказа ГЗК или минуя общение с муниципальной властью.
5. Инженеры «Моспроекткомплекса» помогут подготовить необходимые для легализации документы, в том числе ЗОС и АГР.