Разрешение на проведение строительных, в том числе реконструкционных работ, — это официально оформляемый, предоставляемый застройщику в цифровом или бумажном виде документ, подтверждающий, что планируемые (в некоторых ситуациях — прежде осуществлённые) работы в должной степени соответствуют актуальным положениям российского законодательства.
«Моспроекткомплекс» расскажет, в каких случаях не обойтись без подачи заявления на выдачу разрешения на реконструкцию, необходимо ли получать разрешение на проведение капитального ремонта, а также какие предварительные шаги потребуется пройти собственнику.
Реконструкция строительного объекта: почему необходимо получать разрешение на осуществление намечаемых работ?
В состав любого капитального объекта, будь то многоквартирный дом, здание торгово-развлекательного центра, складское помещение или промышленное сооружение, входят строительные конструкции несущего и ненесущего типа. Первые представляют особый интерес — как для инженеров, занимающихся проектированием объекта, так и для надзорных инстанций, в ведении которых находится согласование проектной документации, на основании которой будут производиться строительные работы.
Проведение реконструкции, в отличие от ремонта, как раз и подразумевает работу с несущими конструкциями: их демонтаж, перенос, восстановление, а также добавление новых — например, в случае изменения этажности. Именно несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и надёжности строительного объекта в целом — а значит, некорректное проектирование работ в рамках реконструкции фактически означает вероятность полного или частичного обрушения здания, со всеми вытекающими последствиями.
Капремонт на строительном объекте: нужно ли предварительное получение разрешения?
В отличие от реконструкции, капитальный ремонт возможности затрагивания несущих конструкций, следовательно, и изменения прочностных характеристик и степени безопасности строительного объекта, не предусматривает. Получать предварительное разрешение на выполнение капремонта не требуется — это прямо прописано в пункте 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса.
В ряде случаев, как указывается в части 11 статьи 52 вышеуказанного документа, проведение капремонта всё же может предполагать работу с несущими конструкциями (их полную или частичную замену) — однако и в такой ситуации получать разрешение на строительство не нужно, в соответствии с уже упоминавшимся пунктом статьи 51.
Комментарий эксперта: помимо капитального ремонта, в получении разрешения на строительство нет нужды, если проведение работ не подразумевает изменения не только несущих конструкций, но и площади объекта свыше установленных законом пределов.
«А я уже сделал»: что предпринять, если объект реконструирован без получения разрешения?
Процессы подготовки проектной документации, проведения необходимых экспертиз и согласования — далеко не самый весёлый способ времяпрепровождения, и у владельца объекта, даже самого добросовестного, иногда появляется искушение пренебречь действующими требованиями и выполнить реконструкцию без утомительных формальностей.
В действительности игнорирование необходимости получения разрешения на реконструкцию приводит, в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса, приводит к признанию объекта самостроем, что, в свою очередь, влечёт для владельца объекта целый ряд совсем уж незанимательных испытаний:
-
Он не сможет полноценно распоряжаться своей собственностью, в том числе официально сдавать её в аренду, передавать в дар или по наследству, поскольку такие операции невозможно будет зафиксировать в ЕГРН.
-
Он будет обязан проходить длительную и дорогостоящую процедуру узаконивания самовольно реконструированного объекта, возможно — с необходимостью устранения внесённых в процессе реконструкции изменений.
-
Он будет должен выплатить, помимо расходов на легализацию реконструированного здания или сооружения, предусмотренный статьёй 9.5 КоАП штраф, размер которого может быть увеличен в соответствии с региональным законодательством.
-
Он будет обязан, при нежелании проходить процедуру узаконивания или невозможности легализации, кроме прочих расходов оплатить из своего кармана ликвидацию внесённых в ходе реконструкции изменений или, в отдельных случаях, снос капитального объекта.
-
Он может быть лишён возможности в дальнейшем арендовать землю, на которой размещается незаконно реконструированный объект, или даже права владения земельным участком с нелегальной постройкой.
В каких случаях реконструкцию можно выполнять без получения разрешения
Как следует из неоднократно упоминавшейся статьи 51 Градостроительного кодекса, в наличии разрешения на проведение строительных, в том числе и реконструкционных работ, не нуждаются собственники, планирующие:
-
Реконструкцию частного (дачного, садового) дома, расположенного на земле, выделенной физическому лицу под ведение хоздеятельности, не связанной с извлечением коммерческой выгоды, как владельцем лично, так и в составе разнообразных юридически оформленных структур.
-
Реконструкцию располагающихся на земле, отвечающей приведённым в предыдущем пункте критериев, хозяйственных построек, гаражей и аналогичных строений.
-
Реконструкцию частного дома, по завершении работ не подлежащего разделу, продаже или сдаче в аренду по частям, то есть относящемуся к категории индивидуального жилищного строительства, расположенного на принадлежащем к такой же категории участке. Исключением является привлечение капитала лиц, участвующих в долевом строительстве.
-
Реконструкцию линейных объектов, полный список которых обычно учитывается региональным законодательством. Так, в Москве к таким объектам, согласно 432-ПП, относятся трубопроводы, по которым со среднерабочим давлением до 1,2 МПа транспортируется природный газ; трубопроводы, по которым со среднерабочим давлением до 1,6 МПа транспортируется водяной пар; линии и контуры электросетей, в которых среднерабочее напряжение на превышает 20 кВ.
-
Реконструкцию сооружений башенного и мачтового типа, предназначением которых является размещение приёмопередатчиков связи, в том числе сотовой, при условии, что высота таких сооружений составляет меньше 50 м.
-
Реконструкцию прочих объектов, предусмотренных отдельными положениями федерального и регионального законодательства.
Комментарий эксперта: разумеется, не понадобится собственнику получать разрешение и на реконструкцию объекта, не обладающего признаками капитальности, в том числе не подлежащего многократной сборке-разборке без существенного конструктивных узлов.
Как долго действует разрешение на реконструкцию и в каких случаях оно аннулируется?
Как правило, разрешение на выполнение на объекте реконструкционных работ выдаётся на срок, обозначенный в разделе проектной организации под названием «Проект организации строительства», или, для краткости, ПОС. В отдельных случаях, например, при получении такого разрешения в специальных госструктурах («Росатом», «Роскосмос» и аналогичные), срок действия документа может быть ограничен уполномоченной на его выдачу инстанцией.
Разрешение на реконструкцию подлежит изменению, если в первоначальную проектную документацию, уже прошедшую процессы экспертизы и согласования, владелец желает внести изменения: к примеру, достроить входную группу или увеличить габариты пристраиваемой мансарды. Традиционно стоит отметить: проведение реконструкции в новых параметрах на основании ранее выданного и не соответствующего актуальным намерениям собственника разрешения на строительство также включает объект в категорию самостроя, со всеми вышеперечисленными неприятными последствиями.
Разрешение на реконструкцию может быть аннулировано вследствие тех или иных недобросовестных или незаконных действий получателя, например, по причине предоставления им заведомо недостоверной информации об особенностях планируемых работ, — а также при утрате им права распоряжаться данным земельным участком или строительным объектом.
На что в первую очередь обратить внимание при получении разрешения на реконструкцию?
Выдача разрешения на проведение реконструкционных работ в отношении любого строительного объекта невозможна без экспертизы (если она необходима) и согласования проектной документации. В большинстве случаев камнем преткновения становится именно подготовка качественного проекта — эксперты и контролирующие структуры обнаруживают в документации ошибки, несоответствия, а иногда и явный подлог; несложно догадаться, что разрешение на выполнение реконструкции в таких обстоятельствах выдано быть не может.
Предупредить возможные отказы и проволочки поможет подбор действительно компетентной проектной организации. «Моспроекткомплекс» обладает огромным положительным опытом как проведения предварительных обследований и изысканий, так и разработки проектной документации, в полном составе или отдельных её разделов.
Качественное выполнение предварительных изысканий и технических обследований, а затем грамотная подготовка проектной документации обеспечивают собственнику объекта:
-
Отсутствие всевозможных ошибок и недочётов в проекте, в том числе в прочностных расчётах и архитектурной концепции.
-
Оформление проектной документации, включая полный пакет графических материалов, в соответствии с действующими стандартами.
-
Наличие в составе передаваемой на экспертизу и согласование проектной документации всех необходимых для одобрения материалов.
-
Сведение вероятности негативного заключения экспертизы или отказа надзорных инстанций практически к нулю.
-
Быстрое получение положительного вердикта экспертов и контролирующих инстанций — то есть возможность как можно скорее приступить к основной фазе реконструкции.
И самое главное: качественно составленная проектная документация на выполнение реконструкционных работ гарантирует безопасность объекта — для людей, ценного имущества и окружающей среды. «Моспроекткомплекс» отвечает за достоверность обследования и проектирования — и такая ответственность действительно спасает жизни!
Краткий алгоритм выдачи разрешения на выполнение на объекте реконструкционных работ
Чтобы получить разрешение на реконструкцию капитального объекта, собственнику в общем случае потребуется:
1. Подготовить техническое задание, исчерпывающе описывающее задачи, которые ставятся перед проектировщиками, а также пакет исходных материалов: правоустанавливающих документов; результатов ранее произведённых изысканий, экспертиз, мониторингов и обследований; предписаний надзорных структур; ранее приведённой в жизнь проектной и рабочей документации; прочих документов, которые имеют прямое отношение планируемой реконструкции.
2. Передать техзадание и исходную документацию экспертам «Моспроекткомплекса». Специалисты проведут первичный анализ полученных сведений, определят цену и сроки оказания услуги, подготовят договор.
3. После подписания договора инженеры «Моспроекткомплекса» проведут на объекте и в камеральных условиях необходимые изыскания, анализы и обследования, обработают полученные данные и оформят проектную документацию в полном соответствии с актуальными российскими положениями.
4. Направить проектную документацию, подготовленную «Моспроекткомплексом», на экспертизу, а по получении положительного заключения передать пакет документов, включающий заявление и проект, на рассмотрение уполномоченной инстанции (в Москве это Мосгосстройнадзор).
5. Решение относительно возможности выдачи разрешения на проведение реконструкционных работ должно быть сформулировано ответственной инстанцией в течение одной недели. В результате положительного заключения заявитель получает в электронном (в личном кабинете mos.ru) или бумажном (в службе одного окна) виде разрешение — что фактически означает возможность приступать к строительству.
Негативное заключение экспертов или отказ надзорного органа наиболее часто связаны с неполнотой или недостоверностью передаваемой им на рассмотрение документации. «Моспроекткомплекс» разрабатывает проекты для капитальных объектов любых категорий — и гарантирует, что все необходимые данные будут представлены в полном объёме!
Получение разрешения на реконструкцию: почему стоит обратиться в «Моспроекткомплекс»?
Компания «Моспроекткомплекс» разрабатывает все виды проектной документации: для частного строительства или реконструкции, узаконивания нелегальных построек или масштабных бизнес-проектов. Мы действуем на основании полного пакета разрешительных документов, включая выданную Минкультом лицензию, позволяющую специалистам «Моспроекткомплекса» выполнять обследование и проектирование памятников культурного и исторического наследия.
«Моспроекткомплекс» не делает сомнительных предложений по «сопровождению». Мы действуем совершенно легально, используя колоссальный опыт и высокую квалификацию наших сотрудников — ведущих инженеров и экспертов Москвы, — а также полный арсенал современного измерительного и диагностического оборудования, прошедшего регистрацию в Росстандарте. В собственности «Моспроекткомплекса» — оснащённая по последнему слову техники мобильная лаборатория, помогающая специалистам добираться до самых отдалённых объектов Москвы и Московской области. Мы пользуемся современным профессиональным программным обеспечением — что сводит на нет вероятность появления в процессе проектирования не только ошибок, но и мельчайших неточностей.
Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка проектной документации, необходимой для получения разрешения на реконструкцию или проведения капитального ремонта, для вашего объекта, позвоните нас или заполните форму обратной связи. Эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит вам в назначенное время — и проведёт бесплатную индивидуальную консультацию!