Разрешение на строительство — это оформляемый в официальном порядке документ, подтверждающий соответствие представленных застройщиком проектных документов действующим на момент представления законам и нормам, а следовательно, возможность перехода от стадии инженерных исследований, техобследований и мониторингов к собственно работам по возведению или реконструкции объекта.
«Моспроекткомплекс» расскажет, в каких ситуациях требуется и не требуется получать разрешение на строительство, в чём специфика выдачи документа для частных лиц и крупных застройщиков, в какие инстанции следует обращаться за разрешением на строительство в Москве — и в каком порядке проводится выдача разрешения на проведение строительных или реконструкционных работ.
Разрешение на строительство для крупного бизнеса: с чего начать и в каком порядке действовать
Застройщики, действующие в качестве юридических лиц, в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса, а также, для столицы, Постановления Правительства Москвы №145 (для большей краткости используется аббревиатура 145-ПП), обязаны перед проведением работ по возведению нового объекта, будь то здание коммерческого назначения, вспомогательное помещение, производственное сооружение или иное строение, а также трубопроводы, автотрассы и прочие линейные объекты, получать разрешение на строительство практически во всех случаях, кроме перечисленных в следующем подзаголовке исключений.
Общий порядок выдачи разрешения на строительство подразумевает необходимость получения документа до старта намеченных строительно-монтажных работ. Пренебрежение этим порядком приводит к признанию выстроенного или реконструируемого объекта, в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса, самовольной постройкой — что в свою очередь влечёт для владельца капитального объекта необходимость выплачивать большой штраф и проходить длительную дорогостоящую процедуру легализации.
В каких ситуациях застройщику — юридическому лицу не требуется получать разрешение на строительство
Как напрямую следует из положений статьи 51, части 17 Градостроительного кодекса, а также, в случае столичных застройщиков, Постановления Правительства Москвы №432 (для большей краткости применяется аббревиатура 432-ПП), выдача разрешения на выполнение работ по возведению нового объекта или реконструированию уже существующего не является обязательной для:
-
Линий электропередачи в кабельно-канализационном исполнении, а кроме того, их отдельных составляющих, если номинальное напряжение рассматриваемого объекта менее 20 киловольт.
-
Линий теплосетей, предназначенных для транспортирования горячей воды (не более 150°С) или образующегося в результате нагрева воды пара, номинальное давление которого в трубах менее 1,6 мегапаскаля.
-
Линий газоснабжения, предназначенных для транспортирования природного газа, номинальное давление которого в трубах не более 1,2 мегапаскаля.
-
Линий и узлов систем подачи и отведения воды и сопутствующих жидкостей, в том числе ливневых и дренажных вод.
-
Прочих линий и узлов инженерных коммуникаций, если проектируется их реконструкция, не предполагающая необходимости расширения, по результатам работы, охранной зоны.
-
Буровых скважин, обустройство которых предусматривается оформленным в надлежащем порядке проектом разработки полезных ископаемых.
-
Возведения или реконструирования сооружений, предназначенных для размещения средств связи, башенного и мачтового типа, высотой менее 50 метров.
-
Проведения на объекте, к какой бы категории он ни относился, капитального ремонта и прочих работ, не предполагающих изменений конфигурационных параметров.
В остальных ситуациях застройщику, являющемуся юридическим лицом, получать разрешение на строительство необходимо.
Порядок выдачи разрешения на проведение работ по строительству и реконструкции застройщикам — юридическим лицам
Чтобы получить разрешение на строительство, столичному застройщику, являющемуся юридическим лицом, понадобится сделать несколько обязательных шагов:
1. Подготовить полный пакет документов, необходимых для представления в контролирующую инстанцию (в Москве — Мосгосстройнадзор). В перечень входят:
-
Правоустанавливающие, то есть показывающие, на каких законных основаниях застройщик пользуется или будет пользоваться рассматриваемыми в заявлении объектами, документы — на землю и, при наличии, на реконструируемый капитальный или линейный объект.
-
Письменно оформленное и заверенное согласие каждого из сособственников реконструируемого объекта. В случае, когда речь идёт о многоквартирном доме, для проведения реконструкционных работ, не подразумевающих изменения площадей общих помещений и парковочных мест, достаточно коллективного решения владельцев квартир; при изменении таких площадей потребуется получить согласие каждого из владельцев.
-
Данные проектной документации, не включённые в единый электронный реестр (ЕГРЗ/ИАИСОГД).
-
Решение экспертизы (государственной или, если законом предусматривается такая возможность, частной) о соответствии проекта действующим требованиям и допустимости проведения строительных или реконструкционных работ в согласии с актуальной версией проектной документацией.
-
Прочие необходимые документы, например, о передаче земли под возведение объекта имеющими особый статус государственными структурами и корпорациями.
2. Заполнить цифровую форму заявления на официальном портале Москвы, приложив к нему электронные копии вышеперечисленных документов.
3. Дождаться рассмотрения вопроса и вынесения решения Мосгосстройнадзором. Оценка возможности выдачи разрешения на строительство производится контролирующей инстанцией на безвозмездной основе, в том числе без необходимости платить государственную или муниципальную пошлину. Срок принятия решения — одна неделя; в некоторых случаях, например, при рассмотрении вопроса относительно допустимости проведения реконструкции или приспособления памятника истории и культуры, срок может быть увеличен.
4. При принятии положительного решения Мосгосстройнадзор оформляет и направляет в личный кабинет заявителя (на упомянутом портале) разрешение на проведение строительных или реконструкционных работ в электронном виде. Помимо того, получить бумажную копию разрешения можно, воспользовавшись «службой одного окна»; представителю застройщика в последнем случае потребуется иметь при себе нотариально заверенную доверенность.
5. Принятие Мосгосстройнадзором отрицательного решения не означает принципиальной невозможности строительства или реконструкции. В зависимости от обоснования отказа заявитель вправе или принять меры к устранению обнаруженных недочётов (например, неполноты состава проектных документов), или оспорить отрицательное решение в судебном порядке.
Наиболее часто встречающиеся причины отказа в выдаче разрешения на строительство в Москве — несоответствие предоставляемой проектной документации тем или иным критериям, а также содержание в ней недостоверных сведений. Предупредить появление таких негативных обстоятельств можно, доверив подготовку проекта грамотным специалистам. «Моспроекткомплекс» разрабатывает проектную документацию для всех типов строительных объектов — жилых и нежилых, «простых» и «сложных», находящихся как в Москве, так и в Московской области, — с полным соблюдением актуальных положений и норм. Наш профессионализм сводит вероятность получения отказа к абсолютному минимуму — и гарантирует застройщику быстрый и простой путь к получению разрешения на строительство!
Всегда ли разрешение на проведение строительных или реконструкционных работ выдаётся Мосгосстройнадзором?
В большинстве случаев московскому застройщику, являющемуся юридическим лицом, понадобится получать разрешение именно в этой инстанции. Исключением является выполнении работ по строительству или реконструкции на объекте, принадлежащем к космической, атомной, оборонной и иным областям, представляющим особый государственный интерес, а также на объектах культурного наследия или в особо охраняемых природных зонах.
В таких ситуациях выдача разрешения на выполнение строительных или реконструкционных работ выдаётся соответственно:
-
«Роскосмосом», «Росатомом», Министерством обороны или иной уполномоченной инстанцией.
-
Московским департаментом природоохраны.
-
Москомархитектурой.
Комментарий эксперта: для получения разрешения на проведение вышеуказанных работ в пределах Троицка или Щербинки застройщику потребуется обращаться не в Мосгосстройнадзор, а в администрацию соответствующего округа.
Разрешение на строительство для частного лица: когда нужно и что делать, если не требуется
Поскольку частное строительство представляет для государства меньше интереса (и потенциальной опасности), чем крупные бизнес-проекты, физические лица далеко не во всех случаях обязаны согласовывать проектную документацию и получать разрешение на выполнение строительных или реконструкционных работ. В следующих подзаголовках «Моспроекткомплекс» покажет, в каких именно ситуациях оформлять разрешение не требуется вовсе, а кроме того, как действовать для регистрации выстроенного или реконструируемого объекта.
В каких случаях можно обойтись без разрешения на частное строительство или реконструкцию
Как указывается в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, частное лицо, планирующее возведение нового объекта или реконструкцию уже существующего, может не заботиться о предварительном получении разрешения, если такой объект представляет собой:
-
Частный дом (коттедж, особняк, дачный или садовый дом), строимый или находящийся на земельном участке, правила пользования которым разрешают проведение соответствующих строительных или реконструкционных работ и при этом не предполагают возможности осуществления каких бы то ни было видов коммерческой деятельности.
-
Капитальный гараж, подсобное помещение, пристройку или аналогичное строение, располагающееся на земле, отвечающей перечисленным в предыдущем пункте критериям.
-
Частный дом, возводимый или уже располагающийся на земле, отведённой под индивидуальное жилищное строительство (часто употребляемая аббревиатура — ИЖС) и, как и в ранее перечисленных случаях, не предназначенной для осуществления какой-либо категории коммерческой деятельности.
Порядок частного строительства, не предполагающего получения разрешения на ведение строительных или реконструкционных работ
В случае, если разрешение на строительство всё же требуется, частному лицу потребуется действовать в том же порядке, что и юридическому. В прочих ситуациях на стадии подготовки к строительству следует:
-
Убедиться, что на данном земельном участке действительно допускается возведение частного дома, гаража или пристройки. Соответствующие данные приводятся в документе, называемом «Правила землепользования и застройки, запросить который можно, для жителей столицы, в ДГИ.
-
Провести инженерные изыскания и обследования, с целью обеспечения необходимых прочностных характеристик строимого или реконструируемого объекта, а затем подготовить проект, в соответствии с которым будут вестись работы. Обращение в «Моспроекткомплекс» за проведением изысканий и обследований, а также выпуском проектной документации позволяет свести к минимуму риски пользования зданием — и избежать возможных в будущем претензий надзорных инстанций.
Далее частному лицу потребуется направить в надзорную инстанцию (для столицы — ранее упомянутый Мосгосстройнадзор, за исключением Троицкого и Щербинского округов) уведомление о начале ведения строительных или реконструкционных работ. Направить уведомление также можно посредством единого портала, а также путём обращения через МФЦ или «Госуслуги».
На рассмотрение уведомления госслужащим даётся ровно неделя. По истечении этого времени податель получает или ответное уведомление о возможности начала строительных или реконструкционных работ, или обоснованный отказ, в том числе с указанием на принципиальную невозможность строительства на данном участке.
В дальнейшем частному лицу потребуется в аналогичном порядке уведомить власти о завершении работ, приложив к документу технический план объекта, и получить обновлённую выписку из ЕГРН.
Получение разрешения на строительство: преимущества помощи «Моспроекткомплекса»
Проведение качественных строительных или реконструкционных работ невозможно без профессиональной подготовки проекта. Компания «Моспроекткомплекс» ведёт проектную деятельность на основании полного пакета разрешительной документации: допусков, сертификатов, лицензий. В частности, мы имеем лицензию Минкульта, позволяющую нам вести проектирование в отношении ОКН.
Мы не оказываем «сопровождения» и действуем строго в рамках российского законодательства. Вместо того, чтобы обещать сомнительные услуги, мы, пользуясь огромным опытом, высокой квалификацией специалистов, современнейшими измерительными инструментами и программными продуктами последнего поколения, разрабатываем безукоризненную проектную документацию — без труда проходящую экспертизу и согласование в самых «привередливых» московских структурах.
«Моспроекткомплекс» работает в Москве и Московской области, для частных лиц и крупных застройщиков: мы знаем, что делаем, — и гарантируем идеальный результат!